نشرت الجريدة الرسمية أم القرى بتاريخ ٢ ذو القعدة ١٤٤٥هـ الموافق ١٠ مايو ٢٠٢٤م قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (ق/م/إ/هـ/٨/٢٠٢٤/ت) وتاريخ ٢٠ /١٠ /١٤٤٥هـ بشأن اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، وتضمنت اللائحة المواد التالية:
يكون للألفاظ والعبارات الواردة في اللائحة معاني الألفاظ والعبارات الواردة في النظام، ما لم يقتضِ السياق خلاف ذلك، ويُقصد بالعبارات الآتية -أينما وردت في هذه اللائحة- المعاني المبينة أمام كلٍّ منها:
الهيئة: الهيئة العامة للعقار.
المجلس: مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار.
مع مراعاة أحكام المادة (الرابعة) من النظام تختص الهيئة بالإشراف على تنظيم بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، بما في ذلك:
١- يشترط لقيد الشخص الاعتباري في سجل قيد المطورين الآتي:
أ- سجل تجاري ساري المفعول.
ب- الحصول على (خمسٍ وثلاثين) نقطة من (مئة) نقطة كحدٍّ أدنى وفقاً للجدول في المادة (الخامسة) من اللائحة.
٢- يشترط لقيد الشخص الطبيعي -عند الاقتضاء- في سجل قيد المطورين الحصول على (خمسٍ وثلاثين) نقطة من (خمسٍ وخمسين) نقطة كحدٍّ أدنى وفقاً للجدول في المادة (الخامسة) من اللائحة.
٣- يجوز للمطور طلب رفع نقاط تقييمه في سجل قيد المطورين إذا تغيّرت قدراته بعد قيده.
٤- يعلّق قيد المطور إذا فقد الحد الأدنى من معايير التقييم ويعطى مهلة تصحيحية مدتها (ثلاثة) أشهر، ويشطب قيده إذا لم يصحح وضعه خلال هذه المدة.
٥- لا يؤثر التعليق أو الشطب وفق هذه المادة على المشروعات التي صدرت لها تراخيص للبيع أو التأجير على الخارطة.
يُضمّن سجل قيد المطورين الآتي:
١- تكون معايير تقييم قدرات الشخص الاعتباري للقيد في سجل المطورين وفق الآتي:
| المعيار | المتطلبات | طريقة التقييم | وزن التقييم | النوع |
| أولاً: القدرات المالية | ||||
| قوائم مالية من محاسب قانوني معتمد | ١/ البيان المالي للمنشآت الحديثة أقل من سنة. ٢/ قوائم مالية لسنة مالية، للمنشآت التي أنشئت من سنة ولا تزيد على سنتين. ٣/ قوائم مالية لسنتين متتاليتين للمنشآت التي أنشئت منذ سنتين وأكثر. *القوائم: الأصول المتداولة -الالتزامات النقدية- الأرباح والخسائر. | الالتزامات أقل من ٢٠% من حجم الأصول: ٢٠ نقطة. الالتزامات أكبر من ٢٠% وأقل من ٨٠% من حجم الأصول: ١٥ نقطة. الالتزامات أكبر من ٨٠% وأقل من ١٠٠% من حجم الأصول: ١٠ نقاط. الالتزامات (أكبر من/ تساوي) حجم الأصول: ٥ نقاط. | ٢٠ | إلزامي |
| شهادة سلامة السجل الائتماني | شهادة من شركة مرخص لها بتقديم الخدمات الائتمانية تتضمن سلامة السجل الائتماني لطالب التأهيل، على ألا يتجاوز تاريخ إصدار الشهادة (ثلاثة) أشهر من تاريخ تقديم الطلب. | عدم وجود قضايا: نقطتان. عدم وجود شيكات مرتجعة: ٤ نقاط. عدم وجود مبالغ متعثرة: ٤ نقاط. | ١٠ | إلزامي |
| ثانياً: القدرات الفنية | ||||
| بيان بالمشروعات المنفذة وإرفاق ما يثبت تنفيذها | مشروعات تطوير عقارية: وهي المشروعات الإنشائية بحسب نوعها وفق الآتي: السكنية: أن تكون بحد أدنى (١٠) وحدات سكنية للمشروع الواحد. غير السكنية (صناعية، تجارية، مكتبية، …): أن يكون مسطح بناء المشروع (٢٠٠٠) متر مربع فأكثر. تطوير بنية تحتية: أن يكون بمساحة (٥٠.٠٠٠) متر مربع فأكثر. | كل مشروع تطوير عقاري منفذ خلال (١٠) سنوات ماضية: ١٠ نقاط | ٣٠ | اختياري |
| المنهج المتبع لأحد المشروعات المنفذة | توضيح المنهج المتبع للمشروعات وفق الآتي: ١/ نبذة عن المشروع وبياناته، توضح مساحته وأنواعه والغرض من إنشاء المشروع ومخطط المشروع. ٢/ برامج تقنية تستخدم في إدارة المشروعات لمراقبة تقدم المشروع على سبيل المثال لا الحصر (مايكروسوفت، بروجكت، بريمافيرا) وغيرها. ٣/ ملخص دراسة الجدوى للمشروع تتضمن (التكاليف والإيرادات). ٤/ هيكل فريق المشروع. ٥/ الجدول الزمني للمشروع. | كل فقرة في المتطلبات: نقطتان. استكمال المتطلبات: النقاط كاملة. | ١٠ | اختياري |
| ثالثاً: القدرات المؤسسية والموارد البشرية | ||||
| الهيكل التنظيمي | الهيكل التنظيمي المعتمد للمنشأة | الهيكل التنظيمي المعتمد: النقاط كاملة. | ١ | إلزامي |
| لائحة تنظيم العمل | لائحة تنظيم العمل معتمدة من وزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية | لائحة تنظيم العمل: النقاط كاملة. | ٣ | إلزامي |
| لائحة إدارة السلامة والصحة المهنية | معتمدة من صاحب الصلاحية في المنشأة أو شهادة آيزو ٤٥٠٠١ | شهادة آيزو ٤٥٠٠١ أو معتمدة من صاحب الصلاحية في المنشأة: النقاط كاملة. | ٣ | إلزامي |
| نطاق السعودة | شهادة التوطين الصادرة من الجهة المختصة | شهادة التوطين: النقاط كاملة | ٢ | إلزامي |
| شهادات التأمينات الاجتماعية وقائمة المشتركين على رأس العمل. | شهادات التسجيل الصادرة من المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية | عدد الموظفين من ١ إلى ٥: نقطة واحدة. عدد الموظفين من ٦ إلى ٤٩: نقطتان. عدد الموظفين ٥٠ فأكثر: ثلاث نقاط. | ٣ | إلزامي |
| اجتياز البرنامج التأهيلي المعتمد من الهيئة | اجتياز مالك المنشأة أو المدير أو الموظفين المدرجين في قائمة المشتركين على رأس العمل | شخص واحد: النقاط كاملة | ٣ | إلزامي |
| شهادة من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك | شهادة (إقرار زكوي) سارية المفعول | مطابقة رقم السجل التجاري مع شهادة التسجيل السارية: النقاط كاملة | ٥ | إلزامي |
| عدد المهندسين العاملين في المنشأة | المهندسون المعتمدون من الهيئة السعودية للمهندسين العاملين في المنشأة | المهندسون من ١ إلى ٢: نقطتان. المهندسون من ٣ إلى ٩: ٣ نقاط. المهندسون من ١٠ فأكثر: ٥ نقاط. | ٥ | اختياري |
| برامج المسؤولية الاجتماعية | معتمدة من المنشأة | برنامج معتمد: النقاط كاملة | ٥ | اختياري |
| المجموع | ١٠٠ | |||
٢- تكون معايير تقييم قدرات الشخص الطبيعي للقيد في سجل المطورين وفق الآتي:
| المعيار | المتطلبات | طريقة التقييم | وزن التقييم | النوع |
| اجتياز البرنامج التأهيلي للمطور العقاري | شهادة اجتياز البرنامج التدريبي المعتمد من المعهد العقاري | شهادة الاجتياز: النقاط كاملة. | ١٠ | إلزامي |
| بيان بالمشروعات التي قام بتنفيذها الشخص الطبيعي وإرفاق ما يثبت تنفيذها. | مشروعات تطوير عقارية: وهي المشروعات الإنشائية بحسب نوعها وفق الآتي: ١/ السكنية: بحد أدنى (٣) وحدات سكنية للمشروع الواحد. ٢/ غير السكنية (صناعية، تجارية، مكتبية، …): أن يكون مسطح بناء المشروع غير سكني (١٠٠٠) متر مربع فأكثر. ٣/ تطوير بنية تحتية: أن يكون بمساحة (٥٠.٠٠٠) متر مربع فأكثر. | كل مشروع تطوير عقاري منفذ خلال (١٠) سنوات ماضية: ١٠ نقاط. | ٣٠ | إلزامي |
| شهادة سلامة السجل الائتماني للأفراد | شهادة من شركة مرخص لها بتقديم الخدمات الائتمانية على ألا يتجاوز تاريخ إصدار الشهادة شهرين من تاريخ تقديمها. | خلو السجل الائتماني من القضايا والمرافعات والشيكات المرتجعة: النقاط كاملة. | ١٠ | إلزامي |
| شهادة تسجيل في ضريبة القيمة المضافة للأفراد | شهادة تسجيل سارية المفعول مطابقة لرقم السجل المدني. | شهادة تسجيل سارية صادرة من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك للشخص الطبيعي. | ٥ | إلزامي |
| المجموع | ٥٥ |
يشترط لاعتماد المكتب الاستشاري للمشروع العقاري الآتي:
١- سجل تجاري ساري المفعول.
٢- اجتياز (١٠%) أو (٥) من مهندسي المكتب الاستشاري، البرنامج التأهيلي المعتمد من الهيئة أيهما أقل، على أن يكون مدير المشروع المرخص مجتازاً للبرنامج.
٣- أن يكون مرخصاً من الهيئة السعودية للمهندسين.
٤- إذا كانت قيمة المشروع العقاري الواحد أكثر من (خمسة وعشرين) مليون ريال، فيجب الحصول على شهادة تصنيف مقدمي خدمات المدن “بلدي”، على أن تتضمن (إدارة المشروعات الإنشائية -الاستشارات الهندسية والمعمارية – الاستشارات الهندسية للتخطيط الحضري)، وأن تكون درجة التصنيف اللازمة للعمل على المشروع وفق الآتي:
| درجة شهادة تصنيف مقدمي خدمات المدن “بلدي” | الحد الأعلى لقيمة المشروع الواحد |
| الأولى | غير محددة. |
| الثانية | مليار ريال. |
| الثالثة | خمسمئة مليون ريال. |
| الرابعة | مئتان وخمسون مليون ريال. |
| الخامسة | مئة مليون |
يشترط لاعتماد المحاسب القانوني للمشروع العقاري الآتي:
ترخيص وتنفيذ مشروعات البيع أو التأجير على الخارطة
١- يجوز للمطور طلب (ترخيص تسويق المشروع العقاري) قبل ترخيص المشروع العقاري على الخارطة.
٢- يقدم المطور المستندات والبيانات لترخيص تسويق المشروع وفق الآتي:
أ- رقم صك تسجيل ملكية العقار.
ب- رقم عقد التسويق بين الوسيط العقاري والمطور -إن وجد-.
ج- نسخة عقد التطوير بين المطور ومالك الأرض -إن وجد-.
د- التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية.
٣- تبتّ الهيئة في طلب (ترخيص تسويق المشروع العقاري) خلال (عشرة) أيام عمل من تاريخ اكتمال الطلب، وفي حال الرفض فيجب أن يكون القرار مسبباً.
٤- تكون مدة (ترخيص تسويق المشروع العقاري) بما لا يتجاوز (مئة وثمانين يوماً)، ويجوز تمديدها للمشروعات التي لا تتطلب استلام أموال حجز الوحدات العقارية من المشترين أو المستأجرين، لمدة أو مدد مماثلة.
يلتزم الوسيط العقاري في تسويقه للمشروعات العقارية على الخارطة، لأحكام نظام الوساطة العقارية ولوائحه.
١- يجب على المطور في حال رغبته باستلام مبلغ حجز وحدات عقارية من المشتري أو المستأجر خلال مدة (ترخيص تسويق المشروع العقاري) الالتزام بالآتي:
أ- الإفصاح عن حالة المشروع والمخططات المستقبلية له.
ب- عدم استلام أكثر من (٥%) من قيمة الوحدة العقارية.
ج- إيداع جميع مبالغ الحجز المستلمة في حساب الضمان المخصص لذلك.
٢- إذا انتهت المدة المحددة في ترخيص تسويق المشروع العقاري، ولم يستكمل المطور ترخيص المشروع، فتعيد الهيئة المبالغ المودعة في حساب الضمان إلى أصحابها.
مع مراعاة الأحكام الواردة في المادة (السادسة) من النظام يرخّص للمشروع العقاري على الخارطة بعد استيفاء الآتي:
١- تقديم دراسة جدوى المشروع مشتملة -بالإضافة لما ورد في الفقرة (ك) من (١) من المادة السادسة من النظام- على البيانات المالية، والإنشائية، والتسويقية المقدرة للمشروع، والمصاريف المالية والإدارية المتوقعة، ومدة تسليم الوحدات ومصادر التمويل المتوقعة.
٢- خطاب من (مركز خدمات المطورين “إتمام” أو أي جهة مختصة بتراخيص البناء) يفيد بمطابقة المشروع العقاري للمتطلبات النظامية لرخص البناء، والمخططات الهندسية، والتصاميم المعمارية، ويكتفى به عن المتطلبات الواردة في الفقرتين (د) و(ح) من المادة السادسة من النظام.
٣- إذا كان المشروع يحتوي على وحدات عقارية مفرزة، فيجب إرفاق محضر فرز الوحدات المعتمد وفقاً لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
٤- فيما عدا العقارات المسجلة عينياً؛ يجب إرفاق خطاب من مالك العقار بالموافقة على التأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره بعدم التصرف في ملكيته إلى أن تستكمل أعمال التطوير العقاري.
٥- حصول المطور العقاري على نقاط التقييم وفقاً للجدول الآتي:
| مساحة المشروع العقاري | النقاط المطلوبة وفق المادة الخامسة من اللائحة |
| مشروع المطور الفرد | ٣٥ نقطة فأكثر |
| مشروع المطور -شخص اعتباري- تقل مسطحات البناء عن ١٥,٠٠٠م٢ | ٣٥ نقطة فأكثر |
| مشروع المطور -شخص اعتباري- تقل مسطحات البناء عن ٢٥,٠٠٠م٢ | ٤٥ نقطة فأكثر |
| مشروع المطور -شخص اعتباري- تزيد مسطحات البناء على ٢٥,٠٠٠م٢ | ٥٥ نقطة فأكثر |
يُشترط لترخيص المشروع العقاري للشخص الطبيعي الآتي:
١- يجوز للهيئة تقسيم المشروع العقاري إلى عدة نطاقات.
٢- يشترط في تقسيم المشروع العقاري إلى عدة نطاقات الآتي:
أ- موافقة الهيئة على البدء في النطاق.
ب- أن يكون لكل نطاق حساب ضمان مستقل.
ج- أن يكون لكل نطاق تقارير هندسية ومالية مستقلة.
يلتزم المطور العقاري بالآتي:
يلتزم المحاسب القانوني بالآتي:
١- متابعة وتدقيق البيانات المالية الخاصة بقيمة الوحدات العقارية المتعاقد عليها، والتأكد من أنها أودعت في حساب الضمان.
٢- إعداد تقارير العمليات المالية والمحاسبية لحساب الضمان، وقائمة المركز المالي للمشروع، وأوجه الصرف من حساب الضمان مرفقاً بها المستندات اللازمة، أو عند طلب الهيئة.
إذا كان عقار المشروع مسجلاً عينياً وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار؛ فيجب توثيق جميع العقود والتصرفات في (سجل البيع على الخارطة) لدى السجل العقاري.
١- فيما عدا العقارات المسجلة عينياً وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار؛ يؤشر على صك ملكية العقار -محل المشروع العقاري- لدى الجهة المختصة بالتوثيق بعدم التصرف في ملكيته إلى أن تستكمل أعمال التطوير العقاري، أو إلى أن يسجل العقار لدى السجل العقاري، وإصدار وثيقة التسجيل وفق نظام التسجيل العيني للعقار ولائحته.
٢- يشترط للتأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المرهون، موافقة المرتهن.
يجوز رفع التأشير بعدم التصرف عن صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره قبل استكمال المشروع العقاري، بعد موافقة الهيئة في الحالات الآتية:
١- تعد الهيئة نموذجاً استرشادياً للاتفاقية المبرمة بين المطور العقاري وبين مالك الأرض أو مالك منفعتها، على أن تتضمن الاتفاقية مسؤولية المطور العقاري والمالك والتزامهم أمام المشتري أو المستأجر.
٢- تعد الهيئة نموذجاً استرشادياً للاتفاقية المبرمة بين المطور الرئيس والمطور الفرعي -إن وجد- ونموذجاً للاتفاقيات بين المطور وبين المكتب الاستشاري، والمحاسب القانوني، والوسيط العقاري -إن وجد-.
١- تعد الهيئة عقداً نموذجياً للبيع بين مالك الأرض والمطور وبين المشتري أو المستأجر -وذلك فيما عدا العقارات المسجلة عينياً وفق نظام التسجيل العيني للعقار-، يتضمن ما يلي:
أ- جدول الدفعات المالية.
ب- الأحكام المترتبة على تأخر المشتري أو المستأجر في سداد الدفعات المالية.
ج- الأحكام المتعلقة بالتعويض وأجرة المثل عند تأخر المطور في تسليم الأرض أو الوحدة العقارية، بما في ذلك أحكام فسخ العقد.
د- مدة تنفيذ المشروع بما في ذلك المدد الإضافية التي يجوز منحها للمطور.
ه- أحكام الملكية المشتركة، وفق ما ورد في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته.
ويجوز للمطور تعديل هذا العقد بعد موافقة الهيئة.
٢- تضمن البيانات الواردة في الفقرة رقم (١) من هذه المادة في توثيق التصرف في العقار الموصوف على الخارطة بين أطرافه، وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار ولائحته.
٣- يجب أن يتضمن عقد مالك الأرض والمطور مع المشتري والمستأجر الإقرار بأن للهيئة إحلالاً مطوراً بديلاً في الحالات التي تقتضيها ظروف تعثر المشروع العقاري، طبقاً للنظام واللائحة وأفضل الممارسات.
تكون ملكية الأجزاء المشتركة في المشروع العقاري والتصرف فيها، وفقاً لأحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته.
تنشئ الهيئة قاعدة بيانات للمشروعات العقارية على الخارطة، وعلى المطور أن يضيف فيها ما يلي:
تتيح الهيئة -من قاعدة البيانات- لاطلاع العموم ما يلي:
١- للهيئة طلب تقرير سير المشروع العقاري من المكتب الاستشاري، أو المحاسب القانوني، أو البنك، كل (شهر) في الحالات الآتية:
أ- إذا تجاوزت مسطحات البناء للمشروع العقاري (٥٠٠٠) متر مربع، أو إذا تجاوز عدد الوحدات العقارية في المشروع العقاري (ثلاثين) وحدة.
ب- إذا كان المشروع العقاري من المشروعات الحكومية.
ج- إذا كان المشروع واقعاً في المناطق الخاضعة للتطوير الحكومي.
د- أي حالة أخرى تحددها الهيئة.
٢- فيما عدا الحالات الواردة في الفقرة رقم (١) من هذه المادة؛ للهيئة طلب تقرير سير المشروع العقاري من المكتب الاستشاري، أو المحاسب القانوني، أو البنك، كل (ثلاثة) أشهر.
تضمن اتفاقية فتح حساب الضمان بين المطور وبين البنك الآتي:
١- يتم الصرف من حساب الضمان بموجب وثيقة الصرف المقدمة من المطور إلى البنك على أن تكون مصادقة من المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني ومتضمنة المبالغ ومبررات الصرف، ويجوز أن تكون وثائق الصرف من خلال وسائل التقنية الآمنة.
٢- على المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني تحديد المفوض من قبل كل منهم للمصادقة على وثيقة الصرف، وتزويد البنك بتواقيعهم.
مع مراعاة المادة الحادية عشرة من النظام يجوز بطلب من الهيئة الصرف من حساب الضمان في الحالات الآتية:
يعد من المصاريف غير الإنشائية للمشروع المرخّص له الآتي:
١- مع مراعاة المادة (الرابعة عشرة) من النظام يحظر على المحاسب القانوني صرف المبلغ المحتفظ به في حساب الضمان، إذا تبيَّن للمكتب الاستشاري، أو المشتري، أو المستأجر، وجود عيوب في الإنشاءات أو التشطيب، بموجب تقرير من خبير مرخص نظاماً، وتُصدر الهيئة قراراً بإصلاح العيوب.
٢- للهيئة تمديد الاحتفاظ بالمبلغ، أو تطلب تمديد الضمان البنكي -بحسب الأحوال- لمدة (ستة) أشهر، تبدأ بعد صدور قرار إصلاح العيوب.
٣- إذا أشعرت الهيئة المطور العقاري بالعيوب، ولم يقم بالبدء بإصلاحها خلال (خمسة أيام) من تاريخ إبلاغه فيجوز للهيئة التصرف بالمبلغ المحجوز لإصلاح العيوب، أو مصادرة مبلغ الضمان البنكي، في حدود التكلفة التقديرية للإصلاح.
٤- يجوز صرف المبلغ المحتفظ به في حساب الضمان وإعادة مبلغ الضمان البنكي للمطور قبل انقضاء المدة المحددة في المادة (الرابعة عشرة) من النظام إذا قدم وثيقة تأمين على العيوب الخفية للمباني والإنشاءات معتمدة من هيئة التأمين، على ألا تقل مدتها عن (سنة).
لا يجوز للمطور تعديل المخططات التنفيذية المعتمدة إلا بعد موافقة الهيئة والمشترين أو المستأجرين.
يجب على المكتب الاستشاري، والمحاسب القانوني -كل فيما يخصُّه- إبلاغ الهيئة عن أي مخالفة لأحكام النظام واللائحة، أو الإخلال بالالتزامات التعاقدية للمطور تجاه المشترين والمستأجرين، خلال مدة لا تزيد على (خمسة) أيام عمل من تاريخ العلم بها.
تأخر وتعثر تنفيذ مشروعات البيع والتأجير على الخارطة
١- يعد المطور متأخراً عن تنفيذ المشروع إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته دون سبب خارج عن إرادته.
٢- يجوز أن تمنح الهيئة مدة إضافية لتنفيذ المشروع بعد انتهاء مدته، على ألا تزيد على (سنة).
٣- يعد المطور متعثراً عن تنفيذ المشروع في الحالات الآتية:
أ- إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته بما في ذلك المدة الإضافية الممنوحة له.
ب- إذا توقفت أعمال التنفيذ لمدة تزيد على (مئة وثمانين) يوماً في أي مرحلة من مراحل المشروع.
ما لم يقدِّم المطور سبباً مشروعاً تقبله الهيئة.
يلتزم المطور عند تأخره عن تسليم الأرض أو الوحدة العقارية في الموعد المحدد لإنجازه -دون سبب خارج عن إرادته- بدفع تعويض مادي للمشتري أو المستأجر وفق الآتي:
١- إذا كان المشروع أرضاً مطورة؛ فيكون التعويض بناءً على اتفاق الأطراف على ألا يقل عن نسبة ٢% من قيمة البيع تحتسب على أساس سنوي.
٢- إذا كان المشروع وحدة عقارية؛ فيكون التعويض بناءً على اتفاق الأطراف على ألا يقل عن أجرة المثل للوحدة من مقيِّم معتمد.
١- تصدر الهيئة دليلاً فنياً لمعالجة المشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة.
٢- يجب أن يتضمن الدليل الفني جميع البيانات اللازمة فنياً وفقاً لأفضل الممارسات، ومنها:
أ- وصف أنواع تأخر وتعثر المشروعات العقارية ودرجاتها.
ب- الطرق والأساليب والإجراءات الواجب اتباعها لمعالجة التأخر أو التعثر، بما في ذلك خطط إدارة تصحيح إنجازها، وتقرير التغييرات اللازمة لاستكمالها، بما في ذلك تغيير تابعي المطور، وتعديل المواصفات، دون إخلال بحقوق المشترين أو المستأجرين.
ج- أدوات التدخل الرئيسة لمعالجة التأخر أو التعثر.
د- إعادة الهيكلة المالية بما في ذلك خيارات سد فجوات التمويل حال وجودها، وخيارات التمويل في حال اقتضى تأخر أو تعثر المشروع العقاري تمويلاً إضافياً.
هـ- آليات منح المدد الإضافية للمشروعات العقارية.
١- تؤهل الهيئة جهات خبرة في تقويم تعثر مشروعات التطوير العقاري، وإدارة تصحيح مسارها؛ وذلك وفقاً لأفضل ممارسات المجال، وللهيئة الاستعانة بالاستشاريين المتخصصين لمساندتها في التأهيل.
٢- تطرح منافسة -وفقاً للأنظمة المرعية- لاختيار الجهة المتخصصة بتقويم وتصحيح تعثر المشروعات العقارية لكل مشروع متعثر على حدة.
١- تشكل الهيئة لجنة متخصصة للإشراف على معالجة المشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة، ولها الاستعانة بالخبراء لدعم اللجنة بالخبرة اللازمة، ويكون للجنة كامل الاختصاصات المقررة في النظام واللائحة، والدليل الفني لمعالجة المشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة.
٢- تتخذ اللجنة التدابير الواجبة لحماية حقوق ذوي العلاقة لإكمال المشروع العقاري المرخص، ومن ذلك:
أ- تعيين شخص مؤهل لإدارة العلاقة مع المطور لمعالجة تعثر المشروع العقاري.
ب- فحص ومتابعة عمل المطور، والمكتب الاستشاري، والمحاسب القانوني.
ج- إلزام المطور باستبدال المتسببين في تعثر المشروع العقاري.
د- صرف مبالغ من حساب ضمان المشروع العقاري إذا كان لازماً لتصحيح مسار المشروع.
هـ- إحلال مطور بديل.
إذا تعذرت التصفية الرضائية للمشروع العقاري المتعثر؛ فتحيل الهيئة المشروع إلى المحكمة المختصة.
الإشراف والتفتيش والضبط
الأعمال التي يجوز إسنادها إلى القطاع الخاص هي أعمال الإشراف الفني ومنها ما يلي:
تسند الأعمال إلى القطاع الخاص وفقاً لنظام المنافسات والمشتريات الحكومية، وبناءً على عقد ينظم تفصيلاً للالتزامات بما يحقق تنفيذ النظام واللائحة، على أن يتضمن تقسيم الوظائف الأساسية للمهام المسندة إلى القطاع الخاص مما يقتضيه تنفيذ تلك الأعمال، ويجوز أن تسند الأعمال إلى جهات متعددة في القطاع الخاص.
١- يتولى مسؤولو الضبط الذين يصدر تعيينهم بقرار من الهيئة، ضبط مخالفات أنشطة البيع أو التأجير على الخارطة وممارساتها، التي لا تتفق مع أحكام النظام واللائحة؛ بموجب محضر، متضمناً الآتي:
أ- اسم المخالف وبياناته، واسم المشروع العقاري، ومكان ضبط المخالفة، وزمانها، وتاريخها.
ب- اسم مسؤول الضبط الذي رصد المخالفة، وصفته.
ج- تحديد نوع وعدد المخالفات المضبوطة، والأدلة والقرائن المستند عليها.
د- كامل أقوال من تنسب إليه المخالفة، بما في ذلك أوجه دفاعه.
هـ- النتائج التي انتهى إليها مسؤول الضبط.
و- توقيع المحضر من محرره ومن المخالف، أو من يقوم مقامه، مع بيان صفته، وفي حال رفضه التوقيع يشار إلى ذلك في المحضر.
٢- يجوز استخدام الوسائل الإلكترونية الحديثة عند ممارسة صلاحيات الضبط.
٣- لمسؤولي الضبط في سبيل تأدية مهامهم البحث والتحري ومتابعة البلاغات والشكاوى عن مخالفات النظام واللائحة، ولهم الاستعانة برجال الضبط الجنائي عند اللزوم؛ لدعمهم في عملهم وضبطهم للمخالفات.
المخالفات الجسيمة لأحكام النظام واللائحة هي:
١- الأفعال الواردة في المادة (الرابعة والعشرين) من النظام.
٢- الأفعال المرتبطة بالغش أو التضليل، أو التحايل أو الخيانة، وكانت عن قصد وعمد، أو ترتب عليها ضرر بالغ على صحة الإنسان، أو سلامته، أو الصحة العامة، أو البيئة، أو المرفق العام.
تنظر لجنة النظر في مخالفات أحكام النظام واللائحة وإيقاع العقوبات، المخالفات المضبوطة، وتكون قواعد عملها وفق الآتي:
١- يجب على كل من نسبت إليه المخالفة -والأشخاص ذوي العلاقة- التعاون التام مع اللجنة في الكشف عن أي معلومات أو بيانات تطلبها اللجنة.
٢- للجنة الاطلاع على جميع المعلومات المتعلقة بالمخالفة؛ بما فيها المعلومات السرية.
٣- تصدر اللجنة قرار إيقاع العقوبة متضمناً الآتي:
أ- اسم المخالف، وبياناته الأساسية.
ب- النص النظامي الذي تمت مخالفته، ووصف المخالفة المرتكبة، وملخص الوقائع ذات الصلة فيها، والدفوع المؤثرة المقدّمة من المخالف، والرد عليها، ومنطوق القرار، وأسبابه.
ج- رقم القرار وتاريخه، وتوقيع رئيس اللجنة، أو نائبه.
د- النص على حق المخالف في الاعتراض على قرار إيقاع العقوبة، وفقاً للإجراءات المنظِّمة لذلك.
هـ- أي إضافة ترى اللجنة مناسبتها.
و- يجوز تحرير القرار، ورفعه، وتوقيعه إلكترونياً.
٤- يعتمد الرئيس التنفيذي للهيئة قرار اللجنة، وتكون القرارات نافذة من تاريخ صدورها، ما لم يصدر أمر من المحكمة الإدارية بوقف تنفيذها.
٥- تتولى الهيئة من تلقاء نفسها أو بناءً على طلب المخالف تصحيح ما يقع في قرارها من أخطاء مادية، وإذا وقع غموض أو إيهام في القرار؛ فإن للمخالف أن يطلب من الهيئة تفسيره.
١- يصرف لرئيس وأعضاء وأمين اللجنة مكافأة قدرها (٢٠٠٠) ألفا ريال عن كل اجتماع يحضره، على ألا تزيد على (٢٠.٠٠٠) عشرين ألف ريال شهرياً لكل عضو.
٢- يشترط لاستحقاق مكافأة اللجنة توفر الآتي:
أ- أن تباشر اللجنة أعمالها خارج وقت الدوام الرسمي.
ب- ألا يكون الرئيس أو العضو متفرغاً لأعمال اللجنة.
أحكام ختامية
يتحقق الإبلاغ بقرارات الهيئة أو لجنة النظر في المخالفات وإيقاع العقوبات بإحدى الوسائل الآتية:
يصدر المجلس جدولاً للمقابل المالي الذي تتقاضاه الهيئة لما تقدمه من خدمات بناءً على أحكام النظام.
تُنشر اللائحة في الجريدة الرسمية.
قد يهمك الاطلاع على: كيفية الحصول على ترخيص المشروع العقاري على الخارطة
إذا كنت تبحث عن أفضل محامي عقاري في الرياض يمكنك الاعتماد علينا في شركة وصل تقاضي للمحاماة والاستشارات القانونية، تضم الشركة نخبة من المحامين المتخصصين في مجال الاستثمار العقاري، ويشمل ذلك بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، كما تشمل خدماتنا التمثيل القانوني في القضايا العقارية أمام المحاكم المختصة في المملكة العربية السعودية.
